文/上海进深 严明会
拿地10天后，中海真如之心地块规划方案公示。
在8月底的八批次土拍中，中海地产以底价150.1882亿元将真如综合体地块收入囊中，综合楼板价约37835元/㎡，剔除商办部分，可售住宅楼板价约7.9万元/㎡。
总建面近40万㎡，这不仅是上海土拍新政后的首宗百亿地王，也意味着真如城市副中心核心区最后一块大型综合体地块正式落定。
项目的建设公司为大连鼎鑫嘉业房地产开发有限公司，法人和董事长付熙嵬，他刚刚由中海助理总裁升任为副总裁。
今年8月20日，也就是拿地前10天，大连鼎鑫嘉业投资成立上海海和欣达房地产有限公司，注册资本16.25亿元，地址位于普陀区铜川路，也是真如之心项目所在地。
海和欣达的法人、董事长是刘慧明，中海华东区域总裁；领导班子中还有金天，他刚由上海公司总经理升任集团助理总裁。
一个项目，三位中海核心管理层同时出现，重要性不言而喻。
对称设计、相互联通
两幅住宅地块建筑限高80米，均规划为小高层、高层住宅。
其中，B03B-01地块容积率2.53，拟建11栋11-25层住宅；B04B-01地块容积率2.52，拟建13栋10-25层住宅。
除两宗住宅地块外，B06-01商办地块容积率4.71、限高220米，规划包含约14万㎡商业（含酒店）和7万㎡办公，未来将与已开业的环宇城MAX形成商业联动。
整体上，社区内部规划了双下沉庭院、社区大堂，部分楼栋采用首层架空或局部架空设计，并通过风雨连廊相互连通。
内部规划有大面积集中绿化，沿街部分楼栋设有少量商业、配套用房。
规划利用围合式布局，把核心景观留给社区内部，形成“外楼内园”的居住格局。
两个住宅地块之间设置了两条地上联通道＋一条地下联通道，整个社区被完整地“缝”在一起。
两个地块的社区大堂和下沉庭院形成对称关系，单看一幅地块规划相对克制，合并审视后，中轴对称的会所、下沉庭院与连续架空层体系完整贯通，连片大盘的空间气场立刻显现。
东地块的西南侧，还预留了对接商办地块的地上 地下联通道。
外部市政道路标高3.6m，社区内部场地抬升至5.85m，形成约2.25m高差。受场地抬升方案约束，地块内KP站无法做到完全埋地，仍有部分构筑物露出地面。
全部机动车进入地下二层，地面留给人行、景观和活动场地，地面只保留消防环路。车库出入口均布置在地块外围，避免车流穿越社区内部。
价格预测
真正值得市场期待的，还是产品和价格。
此次两宗住宅地块剔除商办后，可售住宅楼板价约7.9万元/㎡。这个成本，与真如板块此前的高位成交形成直接参照。
去年7月，中海地产竞得真如翠谷一期地块（中海环宇玖章），成交楼板价约58823元/㎡，可售住宅楼面价7.6万/㎡。
同年9月，上海城建竞得二期地块（翠谷瑞仕），成交楼面价79324元/㎡。
中海环宇玖章于2025年12月入市，首日认购率即冲破130%触发5年限售，目前已经四次推盘，527套房源入市，已网签235套。翠谷瑞仕尚未入市。
从目前规划释放的信息看，中海真如之心未来产品更偏向改善型大户型，预计面积段约150-300㎡。
对比来看，环宇玖章主力面积约123-144㎡，均价约11.5万元/㎡；翠谷瑞仕主力面积约138-200㎡，市场预期价格在12万 /㎡左右。
真如之心无论是综合体体量、核心区位，还是规划和产品尺度，都有继续向上走的空间。
中海会给这个项目匹配什么样的产品系？
2025年底，中海在北京发布全新高端产品体系“萬方安和”，形成萬、方、安、和四大产品线。
其中，萬系聚焦全球精英，强调国际精奢生活场景；方系面向层峰人群，更强调艺术资产与传承价值；安系强调东方哲学和静谧栖居；和系则更侧重情感港湾和全龄生活。
这个价格段，对应“萬方安和”体系中“方系”的“地标能极作品”定位最为匹配：择址全球重要地段，本身就是城市封面。
考虑到真如之心的综合体属性、220米商办地标、与环宇城MAX的商业联动，也不排除中海在这里试水“萬系”的可能性。
无论哪一档，真如之心的装标和产品力，大概率会刷新真如板块的天花板。
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